د. عصام الغاشي

شهد قطاع التعمير ببلادنا قفزة نوعية بالنظر الى حجم الاهتمام التشريعي الذي حظي به في العشرية الاخيرة حيث أصبح قطاعا منتجا وفاعلا في التنمية الوطنية. وقد اضحت سياسات التعمير اليوم من بين الاسس التي يقوم عليها الفعل التنموي عبر توفير سياسة تعميرية متوازنة وبنية تحتية متطورة مع خلق مناطق صناعية قادرة على استقطاب رؤوس الاموال وتنمية وتشجيع المشاريع الاستثمارية.

فوظيفة التعمير اليوم لم تعد تقتصر على توفير السكن فقط، بل توفير كل ما يحتاجه الفرد داخل محيطه من مرافق وتجهيزات اساسية بما يسهم في تقليص الفوارق الاجتماعية والقضاء على الاختلالات البنيوية.

فهذا القطاع اضحى اليوم قطاعا حيويا تتداخل فيه مجموعة من الرؤى ويتقاسمه مجموعة من الفرقاء مما يجعل التحكم به وتوجيهه امرا صعبا و مستحيلا أحيانا. و المتدخلين مما يفرض ضرورة استحضار مجموعة من الاسس حتى يحقق هدا القطاع نتائج تنموية مرضية على المستوى الاقتصادي والاجتماعي وعلى رأسها تبني سياسة عقارية جديدة وتخطيط عمراني فعال مع تضافر جهود كافة المتدخلين سواء في القطاع العام او الخاص وجميع المهتمين بقطاع التهيئة و السكنى و التعمير..

فتهيئة المجال اليوم اصبح اداة لخلق الثروات و الرقي بإطار العيش بمدننا و قرانا، فهو الرابط بين سياسات اعداد التراب الوطني و سياسات التعمير ببلادنا، حيث سبق لجلالة الملك حفضه الله ان اكد بمناسبة انطلاق الحوار الوطني حول اعداد التراب، ...

و في هذا السياق فإننا ندعو لاعتماد منظور جديد لإعداد التراب الوطني قوامه اعتبار التهيئة الترابية احسن وسيلة للحد من التفاوت الجهوي و اداة لتطوير العقلاني للمشهد الحضري و انعاش العالم القروي، و امثل طريقة للتوفيق بين النجاعة الاقتصادية و حماية الثروات من جهة و بين العدالة الاجتماعية و الحفاظ على البيئة من جهة اخرى، ذلكم المنظور الذي نحرص على ان يدخل في اعتباره الارتباط العفوي بين تهيئة التراب الوطني و لتعمير باعتبارهما وجهين لعملة واحدة (الرسالة الملكية السامية المؤرخة في 26 يناير 2000.)

فمن المسائل الملحة حاليا على مستوى اعداد التراب و تنمية المجال هي مدى قدرة بلادنا على رفع التحديات التي يطرحها التوسع العمراني المتنامي بفعل سرعة التمدن و الهجرة القروية المكثفة و تأثير ذلك على التنمية و القطاعات الاجتماعية المرتبطة بها كالتشغيل و السكن و الصحة. فالقضاء على المشاكل العمرانية مثل عدم التجانس بين الاقطاب الحضرية و انتشار السكن غير اللائق يفرض استحضار سياسة جديدة لاعداد التراب و تنمية المجال تقوم على تحيين السياسات العمومية القطاعية و تقنين الوثائق التعميرية و تبسيطها ضمانا لأسس تنموية تحافظ على بنية المجتمع و تماسكه.

فالتخطيط الحضري اليوم يتم بوسيلتين الاولى عبر وثائق التعمير و الثانية عبر تصاميم التهيئة الحضرية.

فتصميم التهيئة بمثابة دليل للسلطات العمومية في مجال التخطيط الحضري و التوسع العمراني، و اداة لترجمة توجهات المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية على ارض الواقع. و يتكون تصميم التهيئة من وثيقتين، الاولى تضم رسوما بيانية تبين الشكل الذي تتبعه المدينة او جزء منها في نموها او اتساعها، اما الثانية فهي عبارة عن مقتضيات قانونية تحدد ضوابط استعمال الاراضي و الارتفاقات و القيود و الالتزامات المفروضة لحقيق تهيئة لمجال منظم و متناسق.

و نظرا لأهمية هاته الوثيقة التعميرية نجد ان المشرع نظمها بموجب ظهير 16 ابريل 1916 اثناء فترة الحماية بغية احداث مدن جديدة او احياء متناسقة و منظمة و غنية بهندستها المعمارية، لتتوالى التعديلات التشريعية لتصميم التهيئة لمواكبة التطورات المتسارعة التي يعرفها قطاع التعمير ببلادنا و ذلك بناءا على ظهير 30 يوليوز 1952 ثم في ظهير 17 يونيو 1992 بتنفيذ القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات.

و للإحاطة بأهمية هذه الوثيقة و ادوارها التنموية، و تعريفا بقيمتها العمرانية لابد من الاحاطة بمجموعة من الاشكالات التي يطرحها هذا الموضوع. منها، ما هي الجهة المكلفة بإعداد و دراسة و المصادقة على مشروع تصميم التهيئة؟ من هم المتدخلون في اعداد تصميم التهيئة؟ ما المقصود بالبحث العمومي؟ ما هي محتويات هده الوثيقة؟ ما هي الاثار المترتبة على تطبيقها؟

يوضع تصميم التهيئة لتنظيم الحالات المنصوص عليها في الفقرة الأولى من المادة الأولى من قانون التعمير 12.90، و الهدف منه تخصيص بعض المناطق بحسب الغرض الذي يمارس بها و ذلك بأحداث منطقة سكنية او صناعية او تجارية او سياحية او منطقة فلاحية او غابوية، وكذا بالنسبة للمناطق المحرمة البناء و تحديد مسالك جديدة للطرق و الساحات و مواقف السيارات و حدود المساحات الخضراء و ميادين الألعاب. كما يوضع لتحديد المواقع المحددة للتجهيزات العامة كالمباني الإدارية و دور العبادة و المنشآت ذات النفع العام و مواقع الاثار و دوائر القطاعات الواجب إعادة هيكلتها او تجديدها...

و نظرا لكون تصميم التهيئة يقوم بأدوار جمالية و تنموية هامة على المستوى الجمالي و العمراني، فان مسطرة اعداده تمر بعدة مراحل يتدخل فيها مجموعة من الفاعلين الرئيسين والثانويين، حيث تبدأ بإعداد دراسات تمهيدية مرورا بمرحلة البحث العلني انتهاء بمرحلة المصادقة.

1- الفاعلين في إعداد تصميم التهيئة:

يعتبر تصميم التهيئة أداة للتخطيط الحضري يهدف الى التحكم في استعمال ومراقبة المجال وضبطه حسب ما نص عليه القانون رقم 90-12 المتعلق بالتعمير.

 و في هذا الإطار تلعب السلطات العمومية المركزية دورا رئيسيا في اعداد تصميم التهيئة فقد نصت المادة 23 من قانون التعمير على انه يوضع مشروع تصميم التهيئة من طرف الإدارة... فالمشروع يبدأ بإنجاز الدراسات الميدانية اللازمة للمناطق و تحديد ما تتوفر عليه من تجهيزات و مرافق عمومية ليتخذ قرار بعد ذلك بفتح مسطرة بداية المشروع من طرف الإدارة.

*دور الوكالة الحضرية في اعداد تصميم التهيئة

عملت السلطات العامة على تعميم الوكالات الحضرية على مختلف المدن لتسوية مشاكل التخطيط والتدبير الحضريين وهذا راجع لتطور المدن المغربية حيث أصبحت قبلة للعديد من سكان البوادي مع ما يترتب على ذلك من انتشار البناء العشوائي ودور الصفيح،

ويتجلى دور الأساسي للوكالات الحضرية في عملية اعداد تصميم التهيئة بمسعى من الوزارة المكلفة بالتعمير مع مراعات الصلاحيات المسندة في هذا الميدان الى الوكالة الحضرية حسب المادة 19 من قانون رقم 90-12 1 حيث تتولى تحضير مشاريع وثائق التعمير المقررة بنصوص تنظيمية خصوصا خرائط التنطيق ومخططات التهيئة ومخططات التنمية، كذلك صياغة البنود الخاصة بالصفقة المتعلقة بمشروع الوثيقة وتحديد المبلغ المالي لإعداد المشروع مع متابعة مختلف مراحل الاعداد، بدءا بنشر طلب العروض المفتوح الى تلقي طلبات المشاركة في العروض التي تقوم بدراسة جوانبها المنهجية و التقنية و المالية، و التي على إثرها تعلن عن مكتب الهندسة المعمارية الفائز بالصفقة. الذي يعمل على انجاز أبحاث أولية حول التطور السكاني و حركية الهجرة و حجم النمو الديموغرافي و بيان التجهيزات الموجودة.

و عند انتهاء مرحلة الدراسات السوسيوقتصادية و المجالية يكون مكتب الدراسات ملزم بتقديم تقرير الى الوكالة الحضرية، لتقوم هذه الأخيرة بدراسته في إطار لجنة تضم بالإضافة الى عناصرها كل من رئيس المجلس الجماعي المعني و مهندس الجماعة المعنية. و يرجع السبب في اسناد هده المهام الى الوكالات الحضرية الى حجم الإمكانات و الوسائل التقنية و البشرية و المالية التي تتوفر عليها على خلاف المجموعات الترابية التي تعرف خصاصا هائلا في الوسائل و التقتيات التي تمكنها من صياغة تصاميم التهيئة.

بعد الدراسة و التمحيص و وضع مخطط اجمالي يحال المشروع للمجلس الجماعي لإبداء رايه فيه و إعادة تقيمه من الناحيتين القانونية و التقنية، و هو ما نصت عليه المادة 20 من المرسوم التطبيقي للقانون 12.90.

*دور الإدارة الجماعية في اعداد تصميم التهيئة

تعتبر الجماعات المحلية فاعلا أساسيا في تحقيق التنمية الاقتصادية والاجتماعية والعمرانية عن طريق استغلال رصيدها العقاري وتجهيزه وتهيئته. فهي التي تعطي للأراضي العقارية طابعها العمراني بفضل تصميم التهيئة وما يضمنه من تجهيزات أساسية ومرافق اجتماعية ضرورية

ولكن رغم ذلك فان دورها يبقى ثانوي في مقابل الدور الأساسي للوكالات الحضرية اذ تقوم باستشارات محدودة فقط، او يقتصر دورها على ابداء الراي عندما يحال عليها داخل المدة المحددة قانونا، بالرغم من كون الجماعة فاعلا أساسيا في التخطيط العمراني و التدبير الحضري، بل يمتد الى تنفيذ المشروعات العامة كالطرق و المرافق العمومية.

 فقد نصت المادة 23 من قانون 90-12 المتعلق بالتعمير على انه: يتم وضع مشروع تصميم التهيئة بمبادرة من الإدارة و بمساهمة الجماعات المحلية...

فالمادة أعلاه لم توضح مدلول مساهمة الجماعات المحلية وكيفية و مجال تدخلها في اعداد هذه الوثيقة. فهذه المحدودية التي وضعها القانون 90-12 جاءت على خلاف ما ادلى به الظهير المتعلق بالميثاق الجماعي والمعدل بمقتضى القانون رقم 78.00 الذي خول للجماعات المحلية عدة صلاحيات وكذا اتخاد جميع التدابير التي تحقق لها التنمية في مجال التخطيط الحضري داخل نفوذها الترابي.

* مدى إمكانية اشتراك الافراد في عملية اعداد تصميم التهيئة.

من المبادئ الأساسية للدمقراطية اشراك السكان فيما يتعلق بتدبير شؤونهم داخل الجماعة

المحلية سواء من الناحية الجغرافية او المجالية او العمل على تحقيق التنمية والتنافس حتى تكون

جماعتهم في أحسن حال. بالرجوع الى مقتضيات القانون رقم 90-12 نجدها لا تسمح للأفراد*

والخواص بالمساهمة في عملية اعداد مشروع تصميم التهيئة الا في مرحلة واحدة وهي مرحلة البحث العلني، حيث يمكن لهم تسجيل ملاحظاتهم وتحفظاتهم وابداء رأيهم حول المشروع.

اما على المستوى العملي فان تدخل الساكنة في اعداد تصميم التهيئة يبدا في مرحلة البحث العمومي، كما ان عدد المشاركين محدود جدا حيث ينحصر في الأشخاص المتضررين من الارتفاقات التي تتحملها عقاراتهم في حالة المصادقة على مشروع تصميم التهيئة.

و باعتبار تصميم التهيئة وثيقة تحدد التجهيزات الأساسية والمرافق العامة و فتح مناطق جديدة لتوسيع مدينة قائمة او بمناسبة تشييد مدينة جديدة فان مسطرة اعداده تمر بعدة مراحل تتصف بالبطء و الرتابة و عدم التجديد.

و بهده المناسبة ندعو الى ضرورة اشراك الساكنة و مختلف الفاعلين المدنيين و الملاكين و المنعشين و المستثمرين في مراحل اعداد تصميم التهيئة تماشيا مع التوجيهات الملكية السامية خاصة رسالته الى المشاركين في اللقاء الوطني لمشرع مدونة التعمير. حيث جاء فيها: ينبغي ان يعتمد المقاربة الديمقراطية القائمة على التشاور الواسع مع كل القطاعات و الهيئات المعنية باشراك المنعشين العقاريين و الفاعلين المحليين...

2 - اعداد مشروع تصميم التهيئة ودراسته.

قبل الشروع في اعداد مشروع التهيئة تتم عملية انجاز الدراسات اللازمة لمعرفة الوضعية الاقتصادية والاجتماعية والتجهيزات والمرافق العامة للمنطقة، بعدها يعود لرئيس مجلس الجماعة المحلية اتخاد قرار القيام بدراسة هذا المشروع اما بمبادرة منه او بطلب من الإدارة الوصية او الوكالة الحضرية داخل اجل 6 أشهر من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

بعد ذلك يجوز لرئيس الجماعة ان يؤجل البت في كل الطلبات الا انه يمكن استثناء ان يأذن بإحداث هذه المشاريع إذا كانت موافقة لتصميم التهيئة طبقا للمادة 22 من القانون رقم 90- 12.

و في هذا الصدد قضت بعض المحاكم في عدم جواز الاذن بالبناء قبل المصادقة على المشروع مشروط بمخالفة هذه الاعمال لأحكام المشروع وان عدم ثبوت مخالفة اعمال البناء المرخص بها لأحكام مشروع تصميم التهيئة يجعل طلب الغاء الرخصة غير مستند على أسس قانونية و يتعين رفضه..

بعد ذلك يتم وضع تصميم التهيئة بمبادرة من الإدارة وبمساهمة من الجماعات المحلية طبقا للمادة 23 من القانون 12.90، ثم تحيله على اللجنة محلية لإبداء رأيها، و التي تضم في عضويتها الوالي او عامل الإقليم باعتباره رئيسا و أعضاء اللجنة التقنية المحلية التابعة للعمالة او الإقليم المعني إضافة الى رؤساء المصالح الخارجية و مديري المؤسسات العامة و رؤساء الجماعات المحلية و كذا رؤساء الغرف المهنية. مع إمكانية الاستئناس بتوجيهات كل من رات فيه جدوى و ذلك بدعوة من رئيسها، و الهدف من ذلك هو دعم التشاور الإداري لإنجاح المشروع الجديد.

  وبعد اختتام اعمال اللجنة الذكورة يتعين عليها داخل اجل 15 يوما على الأكثر ان توجه بيانا موجزا لأعمالها الى الوزارة المكلفة بالتعمير او مدير الوكالة الحضرية قصد اتخاد القرار المناسب.

3- إجراءات البحث العلمي لمشروع تصميم التهيئة

يختلف مشروع تصميم التهيئة عن باقي مشاريع وثائق التعمير الأخرى بكونه يخضع في مسطرة اعداده لبحث علني يستمر شهرا ويجرى داخل المدة التي يكون فيها مجلس الجماعة بصدد دراسته وابدا رايه فيه لشهرين من تاريخ إحالة مشروع تصميم التهيئة عليه، وإذ لم يبد هذا المجلس رايه في المدة المحددة فان سكوته يعتبر بمثابة موافقة على المشروع.

وباعتبار تصميم التهيئة يهم بشكل مباشر المواطنين فان قانون التعمير أكد على ضرورة اجراء بحث علني شامل لمنافع و مضار المشروع. و ضمانا لاطلاع جميع المواطنين و صونا لحقوقهم فانه يجب على رئيس الجماعة تعليق اعلان لمشروع تصميم التهيئة بمقر الجماعة قبل افتتاح البحث العلني الذي يمتد الى شهر كامل. يبين فيه تواريخ افتتاح واختتام هذا الأخير. كما يجب على الرئيس ان يعمل على اشهار الإعلان المذكور بجريدتين يوميتين مسموح لهما بتلقي الإعلانات القانونية و ذلك لمرتين تفصل بينهما ثمانية أيام و ذلك طبقا للمادة 23 من المرسوم التطبيقي للقانون 12.90، و مع ذلك يمكن للرئيس اعتماد جميع الوسائل الملائمة للنشر حتى الالكترونية منها تمكن العموم من الاطلاع على مشروع تصميم التهيئة و ابداء ملاحظاتهم و تعرضاتهم بشأنه.

4- الموافقة على مشروع تصميم التهيئة

بعد ان تستنفد كل المراحل السابقة يتم الاتفاق على تصميم التهيئة المقترح حيث تقوم الوكالة الحضرية بتوجيه ملف المشروع الى الإدارة المركزية التي تتولى امر احالته على رئاسة الحكومة من اجل المصادقة عليه بمقتضى مرسوم يصدر باقتراح من السلطة الحكومية المكلفة بالتعمير وينشر بالجريدة الرسمية.

وهكذا تقوم الإدارة المكلفة بالتعمير بدراسة المشروع في الشكل وبعد ان تتأكد من صحة الإجراءات والوثائق القانونية والتقنية المتطلبة قانونا، يقوم الوزير المكلف باقتراح الموافقة على التصميم لتقوم الإدارة بأرساله الى الأمانة العامة للحكومة التي تتولى نشره بمرسوم في الجريدة الرسمية.

و يلاحظ ان مرحلة المصادقة عرفت في القانون الجديد الحد من الهيئات العمومية المتدخلة في مسطرة المصادقة على مشروع تصميم التهيئة و حصرها في السلطات الحكومية المختصة فقط و هو امر إيجابي و كافي لدخول تصميم التهيئة حيز التنفيذ و اكتسابه القوة الملزمة التي يفرض بها محتوياته في مواجهة مخاطبيه.

*دكتور في الحقوق/ إطار عالي بالمحافظة العقاريةمه